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市自然资源局：

        报来《关于提请审批鹤山市雅瑶镇凤亭工业区中宝工业园低效用地再开发项目改造方案的请示》（鹤自然资〔2024〕363号）收悉。经2024年12月20日鹤山市自然资源统筹管理委员会2024年第二十五次（总第五十三次）会议审议通过，现批复如下：

        一、同意上报的《鹤山市雅瑶镇凤亭工业区中宝工业园低效用地再开发项目改造方案》（见附件）。同意该项目采取单一主体归宗改造模式，由鹤山市中宝实业有限公司作为改造主体对位于鹤山市雅瑶镇凤亭工业区中宝工业园的132751.63平方米土地，实施全面改造。

        二、该项目涉及通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作，属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，由你局直

接与单一改造主体签订协议出让合同。

        三、请你局组织改造主体及时按照经批准的改造方案完善相关手续，并会同相关部门和雅瑶镇政府依规依约进行监管，确保该项目有序实施改造。

        四、该项目如涉及征地补偿安置须按照经批准的补偿安置方案及有关规定执行，切实保障有关原权利人的合法权益。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。

        五、改造方案实施情况须按规定及时报备。

        六、本批复自印发之日起生效，有效期两年（需在本批复有效期内办理完成相关手续）。

        附件：鹤山市雅瑶镇凤亭工业区中宝工业园低效用地再开发项目改造方案

鹤山市雅瑶镇凤亭工业区中宝工业园低效用地再开发项目改造方案

        为实施国土空间规划，根据《鹤山新城市中心南片区（中宝地块）控制性详细规划（2022年6月修改）》，按照《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）要求，我市拟实施鹤山市雅瑶镇凤亭工业区中宝工业园低效用地再开发项目，对位于鹤山市雅瑶镇凤亭工业区833号中宝工业园内的5宗用途均为工业性质的国有建设用地进行改造，拟参照《关于印发鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（鹤府〔2018〕12号）的改造政策和流程实施，由鹤山市中宝实业有限公司作为项目申报主体实施全面改造，改造方案如下：

        一、改造地块基本情况

        （一）总体情况

        鹤山市雅瑶镇凤亭工业区中宝工业园低效用地位于鹤山市雅瑶镇凤亭工业区中宝工业园内，改造项目涉及的土地已经确权、登记，总用地面积144194.90平方米（折合约216.29亩），其中纳入本项目改造范围132751.63平方米（折合约199.13亩），地块情况具体如下：

        地块①宗地440784001020GB00629，用地面积20803.30平方米，纳入本次改造用地面积10580.92平方米，按照“三旧”图斑范围进行分割，现有建筑面积4736.00平方米；

        地块②宗地440784001020GB00630，用地面积23121.10平方米，纳入本次改造面积23121.10平方米，现有建筑面积5680.00平方米；

        地块③宗地440784001020GB00640，用地面积50000.00平方米，纳入本次改造面积49391.96平方米，现有建筑面积16794.66 平方米；

        地块④宗地440784001020GB00602，用地面积28008.40平方米，纳入本次改造面积28008.4平方米，现有建筑面积19133.96平方米；

        地块⑤宗地440784001020GB00639，用地面积22262.10平方米，纳入本次改造面积21649.25平方米，现有建筑面积8779.13平方米。

        （二）土地现状情况

        改造项目5宗土地发证总面积为144194.90平方米，标图入库总面积为134275.96平方米，纳入本项目改造面积132751.63平方米土地全部为现状建设用地，不涉及“三地”及其他用地。

        （三）标图入库情况

        改造项目主体地块134275.96平方米土地已纳入省“三旧”标图入库，图斑号分别为44078400887、44078400844、4078400845、44078400842、44078400843；该项目范围全部纳入了国家低效用地试点范围，图斑编号为440784010200003。

        （四）规划情况

        改造项目地块132751.63平方米土地均符合《鹤山新城市中心南片区（中宝地块）控制性详细规划（2022年6月修改）》，在详细规划中，其中二类居住地112325.4平方米、城镇村道路用地16799.11平方米、幼儿园用地3627.12平方米。

        二、改造意愿及补偿安置情况

        （一）改造意愿情况

        鹤山市中宝实业有限公司已按照法律法规及鹤山市“三旧”改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求原权利人的意见，并经全部原权利人同意。

        （二）补偿安置情况

        改造主体鹤山市中宝实业有限公司已制定补偿安置方案，明确采取货币补偿的方式对全部原权利人进行补偿安置，并于2024年11月30日与地块⑤原权利人（鹤山市中宝鞋业皮具有限公司）签订了补偿协议，具体补偿协议内容如下：

        鹤山市中宝实业有限公司采取货币补偿方式对地块⑤原权利人的物业进行搬（拆）迁补偿。在综合参考被搬（拆）迁物业现时的价值评估报告、置换物业建安成本、管理费用、交付期限、付款期限等因素的基础上，由双方协商确定货币补偿人民币500万元。

        补偿款总额为人民币500万元，分为两期支付，第一期补偿款在改造方案获得鹤山市人民政府审批同意之日后30个工作日内支付人民币100万元；第二期补偿款待该地块通过归宗办证至单一主体名下后30个工作日内一次性支付人民币400万元。

        （三）开展社会稳定风险评估情况

        项目不涉及土地征收，无需开展社会稳定风险评估。该项目由原业主拆除原有建筑并进行土壤污染状况调查，其调查的具体工作及所需经费由改造主体和原业主自行协商解决。

        三、改造主体及拟改造情况

        （一）改造主体和改造模式

        该改造项目为工改商住项目，属于我市国家低效用地再开试点项目库内试点项目，拟结合“三旧”改造政策和程序，采取单一主体归宗改造模式开展全面改造。具体为：

        1.对于地块①宗地440784001020GB00629按“三旧”图斑分割后的地块、地块②宗地440784001020GB00630、地块③宗地440784001020GB00640、地块④宗地440784001020GB00602的权利人鹤山市中宝实业有限公司通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商住用途，并以协议出让方式取得土地使用权。

        2.对于地块⑤宗地440784001020GB00639，鹤山市中宝实业有限公司通过与原权利人鹤山市中宝鞋业皮具有限公司签订《补偿安置协议》的方式，将土地及地上建筑物的所有权益转移到单一主体后，由鹤山市中宝实业有限公司作为改造主体实施全面改造。在该地块完成上盖物拆除后注销原有不动产权证书，并办理土地征收手续，由主管部门与鹤山市中宝实业有限公司签订协议出让合同。

        整个项目需移交公益性用地20426.23平方米，含配建公共设施（幼儿园）用地面积3627.12平方米。

        （二）拟改造情况

        该项目用地拟由鹤山市中宝实业有限公司为改造主体实施全面改造。

        具体改造方向为：

        地块①宗地440784001020GB00629按“三旧”图斑分割后的地块、地块②宗地440784001020GB00630，合计拆除重建用地33702.02平方米，拆除建筑面积10416平方米，新建建筑面积36868.66平方米。具体为二类居住用地30723.88平方米，容积率为1.2，新建住宅建筑面积36868.66平方米，移交公益性用地2978.14平方米作城镇村道路用地。

        地块③宗地440784001020GB00640拆除重建用地50000平方米，拆除建筑面积16794.66平方米，新建建筑面积52274.8平方米。具体为二类居住用地43562.33平方米，容积率为1.2，新建住宅建筑面积52274.8平方米，移交公益性用地5829.63平方米作城镇村道路用地。

        地块④宗地440784001020GB00602，拆除重建用地28008.4平方米，拆除建筑面积19134平方米，新建建筑面积36252.37平方米。具体为二类居住用地22657.73平方米，容积率为1.6，新建住宅建筑面积36252.37平方米，移交公益性用地5350.67平方米作城镇村道路用地。

        地块⑤宗地440784001020GB00639，由鹤山市中宝实业有限公司作为改造主体实施改造，拆除重建用地22262.1平方米，拆除建筑面积8779平方米，新建建筑面积49294.38平方米。具体为二类居住用地15381.46平方米，容积率为3，新建住宅建筑面积46144.38平方米，幼儿园建筑面积3150平方米，移交公益性用地6267.79平方米作城镇村道路用地及幼儿园用地（城镇村道路用地为2640.67平方米，幼儿园用地为3627.12平方米）。

        （三）无偿移交的公益性用地情况

        本项目属于工改商住项目，按照《鹤山新城市中心南片区（中宝地块）控制性详细规划（2022年6月修改）》，本项目需无偿提供公益性用地比例按不低于15%执行，即需无偿提供的公益性用地为19912.74平方米。

        本项目范围内公益性用地共20426.23平方米（其中城镇村道路用地16799.11平方米，幼儿园用地3627.12平方米）全部无偿移交政府，无偿移交公益性用地比例为15.39%。具体以批复的规划设计方案为准。

        四、需办理的规划及用地手续

        改造项目范围已确权发证，且不涉及需办理的规划手续。

        五、资金筹措

        项目改造成本为21亿元，拟投入改造资金为21亿元，拟筹措资金方式为自有资金及银行借贷。其中，第一期拟投入改造资金5亿元，第二期拟投入改造资金6亿元，第三期拟投入改造资金5亿元，第四期拟投入改造资金5亿元。以上资金筹措为暂定金额，最终以项目实际运营为准。

        六、开发时序

        项目开发周期为8年，拟分4期开发。

        （一）一期供地及开发地块为地块④宗地440784001020GB00602，开发时间为2024年12月至2028年12月，开发面积28008.4平方米，主要实施商品住宅、城镇村道路用地建设，其中二类城镇住宅用地22657.73平方米；城镇村道路用地5350.67平方米，本期移交公益性用地5350.67平方米，其中面积约1565平方米（具体以规划设计条件核定面积为准）的道路，按照市政道路要求由鹤山市中宝实业有限公司全部建成后无偿移交政府。

        （二）二期供地及开发地块为地块①宗地440784001020GB00629按“三旧”图斑分割后的地块和地块②440784001020GB00630宗地，开发时间为2025年12月至2032年12月，开发面积33702.02平方米，主要实施商品住宅、城镇村道路用地建设，其中二类城镇住宅用地30723.88平方米；城镇村道路用地2978.14平方米，本期移交公益性用地2978.14平方米。

        （三）三期供地及开发地块为地块③宗地440784001020GB00640，开发时间为2026年1月至2032年12月，开发面积49391.96平方米，主要实施商品住宅、城镇村道路用地建设，其中二类城镇住宅用地43562.33平方米；城镇村道路用地5829.63平方米，本期移交公益性用地5829.63平方米。二期和三期分两次供地，后续将两地块合宗共同规划开发。

        （四）四期供地及开发地块为地块⑤宗地440784001020GB00639，开发时间为2026年12月至2030年12月，开发面积21649.25平方米，主要实施商品住宅、城镇村道路用地和幼儿园用地建设，其中二类城镇住宅用地15381.46平方米；城镇村道路用地2640.67平方米；幼儿园用地3627.12平方米，本期移交公益性用地6267.79平方米。

        具体供地时宗地号与面积最终以实际为准，每期地块签订国有建设用地有偿使用合同时，累计需要移交公益性用地不少于累计改造开发用地面积的15%。幼儿园按相关要求建成移交管理部门。

        七、实施监管

        （一）该项目涉及的土壤检测工作由原业主及改造主体负责。

        （二）公益性用地须无偿移交，具体事宜按照改造主体与市自然资源局签订的土地使用权出让合同约定执行。

        （三）改造主体须按规划实施社区公共服务用房、幼儿园等的配建。

        （四）改造项目涉及的被征收方、受让方及项目施工方等需依据相关税收法律法规履行各自申报纳税义务。

        （五）雅瑶镇政府做好项目相关监管工作并与实施主体签订项目建设监管协议。

        （六）鹤山市中宝实业有限公司按照鹤山市人民政府批准的改造方案要求实施改造，履行相应的义务和责任和开发建设工作。