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图解：江门市提升节约集约用地水平的实施意见

解读文本：江门市提升节约集约用地水平的实施意见

联系方式：0750-3273008

江府〔2022〕10号

JMFG2022005

　　各县（市、区）人民政府，市直各单位，中直、省直驻江门有关单位：

　　《江门市提升节约集约用地水平的实施意见》业经市政府十六届5次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　江门市人民政府

　　2022年3月28日

　　江门市提升节约集约用地水平的实施意见

　　为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《节约集约利用土地规定》《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）和有关规定，促进我市土地资源高效利用，结合我市实际，制定本意见。

　　一、主要目标

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实新发展理念，实现高质量发展，以显著提升土地利用效率为重要抓手，促进产城融合，提高中心城区集聚度，助推产业园区的集约化发展。“十四五”期间单位GDP建设用地使用面积稳步下降；新增产业用地亩均产出有较大增长；大幅提高供地率、闲置土地处置率；有效盘活低效用地，稳步推进“三旧”改造，实施村镇工业集聚区升级改造。

　　二、工作措施

　　（一）强化规划引领。

　　在国土空间总体规划中，将工业建设用地规模提高到不少于城乡建设用地总规模的30%。引导工业项目向产业园区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动新型产城融合，加强连片综合性开发。鼓励线性基础设施并线规划和建设，促进集约布局和节约用地。

　　结合产业基础及重点产业集群发展规划，高标准谋划产业园区，引导工业项目向产业园区集聚，新建工业项目和经批准实施异地搬迁的工业项目，除因安全生产、工艺技术等特殊要求外，原则上应当进入产业园区生产建设。加强产业发展规划，围绕我市重点产业集群，确定各产业园区主导产业和配套提升产业，做好产业强链补链延链稳链控链。

　　（二）统筹配置增量。

　　1.严格用地指标供给。

　　土地利用年度计划指标实行中国福彩网统筹，按照先急后缓、重点优先、逐步解决的原则统筹安排。推进“指标跟着项目走”土地利用计划改革，以真实有效的项目落地作为配置计划指标的依据。保障工业用地指标，重点保障重点产业集群用地需求，在市统筹的年度新增建设用地指标中，安排不低于30%的年度用地指标用于产业项目；各县（市、区）年度工业用地新增建设用地指标占总新增建设用地指标比例、年度出让工业用地面积占出让二三产业用地面积比例不低于30%。

　　2.优化土地供应方式。

　　（1）推进“标准地”供应。

　　各县（市、区）政府应逐步推进“标准地”供应，在国有工业用地供地条件中设定固定资产投资强度、容积率、亩均税收、就业贡献、研发经费投入强度等控制指标，并结合区域评估结果和规划要求，在同一区域内按照统一的标准进行供应，并落实批后监管。

　　各县（市、区）政府应对工业用地集聚区开展区域评估，主要包括压覆重要矿产资源查询、环境影响评价、节能评价、地质灾害危险性评估、地震安全性评价、气候可行性论证、洪水影响、水资源论证、水土保持评估、文物考古调查勘探、雷电灾害评估等事项。

　　各县（市、区）工业项目准入的投资强度和亩产税收要求按照《江门市人民政府办公室关于印发<江门市重点工业项目评审办法（试行）>的通知》（江府办〔2021〕164号）的有关要求执行。

　　各县（市、区）政府应完善产业园区配套设施的建设，包括区域的土地平整、道路交通、上下排水、电力燃气供应、网络通信、污水处理、生活设施配套等。

　　（2）推行弹性年限出让。

　　工业用地可以在法定最高年期内实行弹性年期出让，根据项目产业类型、投资、税收等条件，灵活设定出让年期。对出让年期届满符合续期使用条件的，可采用协议出让方式续期。

　　（3）推行先租后让、租让结合供应。

　　对于用地面积小于50亩的工业项目，原则上以“先租后让”方式供地，项目先以租赁方式取得土地，达到约定条件后再转为出让。租赁期应约定建设期，也可以根据实际需要约定投产期。建设期内完成约定建设内容的，可申请租赁用地转为出让用地。土地使用人也可以根据自身实际一直以租赁方式使用土地，在有需要且达到合同约定条件的时候再申请转为出让用地，单次签约租赁期限最长不超过20年。

　　（4）支持“带项目”“带方案”出让。

　　对于规划建设条件明确的工业项目，工业用地在出让前，各县（市、区）政府组织自然资源、住房城乡建设等部门同步编制建设工程设计方案和施工图设计方案，并纳入供地方案，实行“带方案”招标拍卖挂牌供应。在项目单位签订土地使用权有偿使用合同并按规定完成相关手续后，自然资源部门和住房城乡建设部门可依申请核发建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可等相关证书。土地成交后，确需调整建设工程设计方案、施工图设计方案的，在不涉及规划条件变更的前提下，可不再办理土地有偿使用合同调整手续。

　　（5）探索混合产业供地。

　　探索以招标拍卖挂牌方式供应包含工业用途与其他产业用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工业建筑面积占比不低于50%。推行“农业+”混合供地、带项目实施方案供地、点面结合差别化供地等多元化的点状供地模式，助力乡村产业振兴。

　　3.支持中小微企业集聚发展。

　　支持国有工业用地建设标准厂房，保障中小微企业生产空间。可将标准厂房用地划拨或协议出让给县（市、区）工业和信息化主管部门或开发区（产业园区）管委会，用于在开发区、产业园区或村镇工业集聚区范围内建设只租不售的标准厂房。标准厂房用地供应方案中可明确主导产业方向，引导产业链上下游中小微企业集聚发展。引导农村征地留用地在园区内集中安排，鼓励兴建标准厂房。

　　4.健全供地议事机制。

　　各县（市、区）政府按照“专业评估、集体研究、依法决策、结果公示”的原则和“过程公开透明、有案可查、永久追溯”的要求，健全自然资源、财政、税务、发展改革、工业和信息化、商务、科技、生态环境、住房建乡建设等部门共同参与的土地供应集体议事机制，协调解决土地供应和国有土地资产处置中有关重大事项。

　　各县（市、区）政府建立用地项目储备库，实行发展改革、工业和信息化、自然资源、生态环境、住房城乡建设、商务等部门对项目准入进行联合审查，重点加强对拟用地项目的产业政策、投资计划、资金落实、环境影响、规划符合性、用地标准等内容进行论证，并对拟投资建设单位的经济实力、社会信誉等情况进行核实，确保用地项目的质量。

　　实行差别化的地价政策支持产业发展。属于我省优先发展产业，且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行，且不低于实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。

　　（三）有效盘活存量。

　　1.摸清存量用地底数。

　　各县（市、区）政府要充分认识处置存量建设用地的重要性和紧迫性，切实落实属地管理责任。结合第三次全国土地调查数据成果，对存量建设用地进行全面摸查和动态掌握。

　　2.加大盘活存量力度。

　　将批而未供土地和闲置土地处置纳入日常工作，通过“增存挂钩”机制加快清理，争取用地指标。新增项目优先使用批而未供土地，确实无法供应的可按程序申请整体撤回批文或申请撤回用地批准文件内部分地块批准内容，原属地方的建设用地指标可由属地重新安排使用。

　　依法依规及时分类处置已列入闲置处理的土地。鼓励通过依法转让、合作开发等方式盘活利用。非政府原因造成闲置超过两年的土地因查封或抵押无法实施收回的，政府可有偿协商相关债权人同意且解除查封或抵押后实施无偿收回。

　　3.试行预告登记转让。

　　对未完成土地出让合同约定的开发投资总额25%的国有工业用地，探索试行“预告登记转让”，可先签订转让合同，办理不动产预告登记，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记。转让方存在违约行为或涉及闲置土地的，在申请办理不动产转移登记前须依法依规依约处理到位。受让方可凭预告登记证明办理项目规划、建设、环评、消防等审批手续。

　　4.完善已供地的履约监管。

　　鼓励提升已供应工业用地的使用效益，由各县（市、区）政府与土地使用权人签订土地出让补充合同或项目监管协议，重新约定投资强度、开发强度、产业类型、税收贡献、开竣工时间、达产时间、违约责任等方面的要求，按新约定的条款落实履约监管,落实空间规划、产业规划等要求。

　　严格土地使用权二级市场交易管理，由属地县（市、区）政府或其指定单位与工业用地转让的受让人签订项目监管变更协议。

　　5.鼓励工业用地升级改造。

　　（1）支持规划提升。

　　现有工业用地在符合国土空间规划和产业、生态环境要求，土地权属来源合法且权属清晰，与周边环境功能及景观协调、不改变用途的前提下，进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不需增缴土地价款。升级改造为教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育等用途，按新用途核缴土地价款差额。原通过公开出让方式取得的工业用地，需调整规划条件的，应依法公示，经批准后签订土地出让补充合同。

　　（2）调整使用年期。

　　对于已建成使用的工业用地，通过改建、扩建提升土地开发强度，符合空间、产业规划的，土地使用年期可适当调整，经批准调整的使用年期不得超过法定最高年期，延长的使用年限应增缴土地出让金。

　　（3）优化产权管理。

　　工业用地上按规划要求建成并已确权登记的工业物业，在满足项目自身需要以及土地出让合同要求的情况下，可分割转让给产业链企业，满足产业链发展需要。分割转让按《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》（江建﹝2021﹞29号）办理。

　　工业用地在项目自身产出效益总额不减少的前提下，可将空闲的工业用地分割转让给产业链企业，双方均应与自然资源部门重新签订补充合同，并与各县（市、区）政府或政府指定单位签订项目监管协议，约定规划条件、投资强度、开竣工时间、产出效益、违约责任等条款。

　　对于两宗及以上的相邻国有工业用地，来源合法，没有被查封，属同一权属人，土地性质、土地用途一致，使用条件基本一致，利于节约集约用地，并符合统一规划开发建设条件的，土地权属人可向属地县（市、区）自然资源部门申请宗地合并。

　　（4）完善用地手续。

　　2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业且确需升级改造的现状工业用地，可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围，不受上盖物占地比例限制。上述用地无合法用地手续的，可按照“三旧”改造政策完善用地手续，但在土地有偿使用合同中必须明确约定将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。

　　2006年8月31日前，各县（市、区）政府已经签订工业项目投资协议或镇政府（街道办）已经签订工业项目投资协议并报请各县（市、区）政府同意，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，且已建成使用，项目需升级改造，可以按“三旧”改造政策补办供地手续。

　　（5）支持镇村级工业园升级改造。

　　助力乡村振兴，各县（市、区）政府应结合《江门市贯彻落实广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚三年行动方案（2021-2023年）实施意见》和年度“三旧”改造任务，按“一园一策”科学制定改造方案和改造实施计划。以“工改工”为主攻方向，按照“试点先行、重点推进、全面铺开”的模式，积极推进镇村级工业园升级改造。其中，东部三区一市的各县（市、区）每年改造规模应不少于150亩，西部三市结合实际自行确定改造规模。

　　（6）财政资金奖补。

　　对工业用地升级改造（包括村级工业园升级改造）项目，单个项目改造土地面积超过30亩，改造后建筑容积率达到1.5及以上的，在项目竣工验收后，由属地县（市、区）财政对改造主体进行奖补。市本级财政设立专项扶持资金对各县（市、区）财政实际发放奖励资金给予补助，其中：蓬江区、江海区的项目由市本级与区按5：5比例给予补助，其他县（市、区）的项目由市本级与有关县（市、区）按2：8比例给予补助。

　　（1）改造后建筑容积率达到1.5至2.0（含2.0）的项目，按（改造后建筑面积×50元/平方米）标准奖励；

　　（2）改造后建筑容积率达到2.0至2.5（含2.5）的项目，按（改造后建筑面积×60元/平方米）标准奖励；

　　（3）改造后建筑容积率达到2.5至3.0（含3.0）的项目，按（改造后建筑面积×70元/平方米）标准奖励；

　　（4）改造后建筑容积率达到3.0以上的项目，按（改造后建筑面积×80元/平方米）标准奖励。

　　（四）落实协同监管。

　　1.多部门协同的全周期监管。

　　各县（市、区）政府是用地项目监管的责任主体，应建立健全辖区产业用地全生命周期管理机制，实现用地规划、项目招商、土地供应、供后管理和退出等各环节多部门协同监管。土地竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，应与各县（市、区）政府或政府指定单位同时签订项目监管协议。项目监管协议应约定项目建设内容、用地计划、投资强度、开竣工时间、产值税收贡献、节能环保、安全生产、商事登记、税务登记等内容，同时明确违约责任、股权变更约束和退出机制等，相关部门按照“谁提出、谁监管”原则对约定事项实施监管。

　　各产业园区：负责制定园区内产业规划、投资要求，对园区内产业用地项目具体监管。监督项目建设进度，提供项目投资强度数据，牵头实施低效用地处置工作。项目未达到项目监管协议约定要求或其他违约的，园区管委会应当报批各县（市、区）政府核减或取消招商优惠政策，并按双方约定的条款追究违约责任，将未履约主体名单及时录入信用系统，同时推送自然资源、行业主管、市场监管等相关部门。

　　发展改革部门：负责项目的产业准入、能耗要求，提供产业用地低效评价、“亩均评价”的标准及企业相关数据；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。

　　财政部门：负责财政资金奖补政策；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。

　　工业和信息化部门：负责制定制造业产业规划、投资要求，对工业项目全生命周期跟踪服务机制提出指导性意见,会同有关单位对产业监管工作开展督促检查。

　　自然资源部门：负责项目规划、用地管理，提供项目用地数据，牵头实施闲置土地处置工作；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。

　　生态环境部门：负责用地项目的生态环境准入审核和监管；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。

　　住房城乡建设部门：对达到施工许可规模的项目的竣工验收情况进行监督；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。

　　商务部门：对引进项目进行跟踪，协助属地政府督促建设项目按照项目监管协议建设投产；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。

　　市场监管部门：负责提供产业用地企业是否被列入严重违法失信企业名单情况，提供项目所涉商事主体在辖区范围内的商事登记动态信息；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。

　　税务部门：根据各县（市、区）政府来函所列的企业清单和纳税所属期提供相应税收情况。

　　其他涉及业务管理的部门，在自身职责范围内落实相应管理责任；配合实施相应的供地监管措施与奖惩政策。

　　2.探索建立信用约束机制。

　　市县两级自然资源部门要建立土地开发利用动态信息公开制度，定期在部门网站上公布土地使用权人合同履行情况，接受社会监督。

　　市县两级自然资源部门将国有工业用地有偿使用合同、项目监管协议履约情况等纳入信用管理，依法依规认定相关市场主体失信信息，通过“信用中国（广东）”网站、国家企业信用信息公示系统（广东）、市县两级人民政府门户网站等渠道向社会公开，对失信市场主体依法依规实施信用惩戒。信用等级高的市场主体，可按规定享受财政、金融及审批等方面优惠政策。

　　本意见自2022年4月1日起施行，有效期五年。纳入“三旧”改造范围的工业用地，按照“三旧”改造政策相关规定执行。原《江门市人民政府关于进一步提升节约集约用地水平的实施意见》（江府〔2013〕16号）和《江门市人民政府关于印发江门市市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见的通知》（江府〔2015〕12号）同时废止。