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《鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）》政策解读

来源：鹤山市三旧办时间： 2018-10-31 16:00

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文件链接：关于印发鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知

为加快推进我市“三旧”改造工作，提升“三旧”改造水平，完善“三旧”改造政策，近日出台了《鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）》（以下简称《意见》），现市“三旧”办就《意见》主要内容解读如下。

（一）“三旧”改造范围包括哪些？

“三旧”改造是指旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造。

旧城镇改造主要是城镇国有土地的旧房屋改造。城镇国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物应纳入旧城镇改造范围。

旧厂房改造主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能及布局或因产业升级需要改造的旧厂区。包括产业发展需要“退二进三”的工业用地，不符合安全生产、环保要求或因城市规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区），国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或现代产业的原厂房用地。

旧村改造主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造。旧村庄是指以集体建设用地为主,用途以宅基地为主,包括村属学校、巷道、晒场、村办公用房等公共设施用地。一个改造项目的规划范围混含旧村庄、旧厂房、旧城镇的，旧村庄建设用地面积占规划总面积70%或以上的，可视为旧村庄改造。

（二）“三旧”改造项目主体有哪些？

“三旧”改造按不同情况，以不同的方式确定改造主体。概括来说：

1.旧厂房改造用地，改造为商住或商业用地，符合相关规划，原土地使用权人可申请自行改造或委托政府公开出让两种方式进行改造。经市政府批复同意改造方式的旧厂房自行改造项目不得变更项目改造主体。

2.旧城镇改造用地，符合相关规划，原土地使用权人可申请自行改造或委托政府公开出让两种方式进行改造。

3.旧村改造用地，可由旧村庄土地所属的农村集体经济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后，可采用自行改造、与有关单位合作改造或由政府组织实施改造等多种方式实施改造。

4.“三旧”改造单元内改造用地存在多个权利主体的，所有权利主体可将房地产的相关权益转移到同一主体后，由该主体进行申报，实施改造。

（三）“三旧”改造地块标图入库条件是什么？

2009年12月31日前已建设使用的旧村庄、旧城镇、旧厂房地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上,符合土地利用总体规划,经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定有建设用地、布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。

（四）什么是“三旧”改造单元规划？

“三旧”改造单元是指“三旧”改造范围内，在尊重产权边界，保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积（其中拆除重建的规模原则上不小于1公顷）、相对成片的“三旧”改造区域。一个“三旧”改造单元可以包括一个或多个“三旧”改造项目。“三旧”改造单元规划可在控制性详细规划或者相关上位规划的指引下，城区项目由市城乡规划局组织编制，镇属项目由属地镇政府组织编制。

（五）连片改造，有何优惠政策？

合理确定“三旧”改造片区范围，整合分散的土地资源，鼓励推进连片整片改造。谷埠新区、美雅片区改造项目及面积在300亩以上的连片旧厂房开发为商住混合用地或商住用地的自行改造项目纳入市属重点“三旧”改造项目，按调整前后土地用途的市场评估价格差价全额补缴土地出让价款后，可按补缴的土地出让价款的40%拨付给原土地使用权人，作为地上建构筑物补偿。如果不在两大片区且达不到300亩以上的条件，只可按补缴的土地出让价款的30%拨付给原土地使用权人，作为地上建构筑物补偿。

（六）“三旧”改造项目立项有哪些流程？

1.改造地块标图入库。

2.列入年度计划。

3.编制“三旧”改造单元规划。

4.递交改造申请（包括鹤山市“三旧”改造项目计划申报审批表）后经八部门(市发展改革局、市国土资源局、市环境保护局、市住房城乡建设局、市文广新局、市城管局、市城乡规划局、市“三旧”办)审核，联审结果由市“三旧”办请示市政府同意其改造主体地块公开出让或自行改造。

5.市政府批复改造方式后分以下两种类型走后续流程。

自行改造项目：改造主体按改造计划编制改造方案，改造方案经四部门（市国土资源局、市城乡规划局、市环境保护局、市“三旧”办）联审后，市“三旧”办批复同意其改造方案。市“三旧”办批复后，项目主体到市国土局办理协议出让手续。自行改造选择按地上建筑物残值的评估价值进行补偿的，需要委托市住房和城乡建设局组织有资质的测绘机构对地上建筑物面积进行测量确认、组织评估公司对地上建筑物进行评估。委托测绘及评估的费用，由委托方支付。

公开出让项目：委托市国土资源局编制土地出让方案，同时，委托市住房城乡建设局组织有资质的测绘机构对地上建筑物面积进行测量确认、组织评估公司对地上建筑物进行评估。涉及环保方面问题，按照“谁污染、谁治理”原则，造成土壤污染的单位或个人要承担治理与修复的主体责任，出让前须按实施意见第四大点第（六）项要求完成相关工作。以上三项工作完成后，市国土资源局为其办理挂牌出让。

（七）“三旧”改造项目属地范围如何划分？

“三旧”改造项目按属地划分为城区项目和镇属项目。城区项目指鹤山市城市规划区81.4平方公里范围，含沙坪街道和雅瑶、古劳、龙口、桃源的部分区域，其余为镇属项目。

（八）委托政府公开出让的“三旧”改造项目，属于原权利人的补偿款怎样拨付？

旧厂房改造地块公开出让成交后，将土地出让成交价扣除原土地使用权人土地补偿（按原土地用途及剩余使用年限的基准地价测算补偿）和原土地上建筑物残值的评估价格及土地交易所产生的税费后，其土地出让纯收益按60%比例，依照有关规定返还给原土地使用权人以支持企业发展。对限价竞配建的公开出让地块，高出政府限价而配建的建筑面积，统一归政府所有（市、镇项目分成比例由市财政局另行制定）。

原土地使用权人委托市国土资源局先行将土地组织公开出让，土地补偿款在土地出让成交后的收益中支付。

（九）委托政府公开出让的“三旧”改造项目，公开出让“三旧”改造地块土地使用权出让资金市财政如何计提？

①按土地出让价1%计提土地收益基金；

②按土地出让面积每平方米计提教育资金4.7元；

③按土地出让面积每平方米计提农业开发资金9.4元；

④按土地出让价2.5%计提农田水利建设资金。

（十）自行改造、协议出让的“三旧”改造项目如何补缴地价？

1.“三旧”改造中将旧厂房开发为商业、旅游、娱乐等用地用途的自行改造项目，按调整前后土地用途的市场评估价格差价全额补缴土地出让价款后，可选择以下两种的其中一种方式拨付：一是按补缴的土地出让价款的50%拨付给原土地使用权人，作为地上建构筑物补偿；二是按地上建筑物残值的评估价值补偿。另按改造项目报建面积，城区项目由市财政给予每平方米奖励80元；镇属项目由属地镇给予每平方米奖励50元。

2.“三旧”改造中将旧厂房开发为商住混合用地或商住用地的自行改造项目，按调整前后土地用途的市场评估价格差价全额补缴土地出让价款后，可选择以下两种的其中一种方式拨付：一是按补缴的土地出让价款的30%拨付给原土地使用权人，作为地上建构筑物补偿；二是按地上建筑物残值的评估价值补偿。

3.谷埠新区、美雅片区改造项目及面积在300亩以上的连片旧厂房开发为商住混合用地或商住用地的自行改造项目纳入市属重点“三旧”改造项目，按调整前后土地用途的市场评估价格差价全额补缴土地出让价款后，可选择以下两种的其中一种方式拨付：一是按补缴的土地出让价款的40%拨付给原土地使用权人，作为地上建构筑物补偿；二是按地上建筑物残值的评估价值补偿。

4.“三旧”改造中旧厂房升级改造（工改工）项目。各镇（街）原有旧厂房进行升级改造的工业提升改造项目，在符合城乡规划、不改变土地用途的前提下，增加容积率的不再补交土地出让金。升级改造后工业项目的建筑不低于3层，单体建筑面积不低于3000平方米，整个地块建设的容积率不低于1.5，建筑密度不低于40%，绿地率高于20%（含本数），可享受以下奖励：

①一次性建设多层厂房在3000-10000平方米（含10000平方米），对第二层及以上部分按120元／平方米给予奖励；

②一次性建设多层厂房10001-20000平方米（含20000平方米），对第二层及以上部分按130元／平方米给予奖励；

③一次性建设多层厂房20001-30000平方米（含30000平方米），对第二层及以上部分按140元／平方米给予奖励；

④一次性建设多层厂房超过30000平方米的，对第二层及以上部分按150元／平方米给予奖励。

单个项目最高奖不超过400万元，所需资金由市、属地镇（街）两级按现行财政管理体制比例分担。在项目竣工验收备案后，由所属镇（街）报市“三旧”办审核后报市财政局审批发放奖励资金。

5.旧城镇的自行改造项目。经批准实施的旧城镇改造，可根据拆除的旧城镇内国有建设用地上的合法房屋实行拆一免三优惠政策，即拆除1平方米的房屋，可给予改造建设3平方米房屋不需补缴增容土地出让金的优惠政策，超出部分按规定补缴增容土地出让金。

6.旧村庄自行改造或合作改造具体实施细则另行制定。

（十一）旧厂房自行改造项目公益性用地如何移交？

涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，要将不低于项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，并允许灵活采用“交地”“交钱”“交房”等方式具体落实，具体按粤国土资规字〔2018〕3号文第五（十五）点和江府〔2017〕19号文第七（一）8点执行。旧村庄、旧城镇改造项目按照城乡规划的要求实施改造，不再需要向政府无偿移15%公建用地。

（十二）“三旧”改造项目如何监管？

对“三旧”改造项目实施情况进行动态监管。

自行改造项目要签订监管协议，自行改造项目在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，2个月内由镇政府（街道办）与改造主体签订监管协议，监管协议一式三份，镇政府（街道办）、改造主体各持一份，市“三旧”办备案一份。重点监管实施改造进度、落实改造范围内的建设义务、补偿安置义务、土地或建筑物移交等。

委托政府公开出让项目不需要签订监管协议。镇政府（街道办）将“三旧”改造公开出让和自行改造项目自立项开始建立改造项目台账，每月向项目主体（或公开出让受让方）收集该时间段内项目进展情况及取得的相关行政许可文件（复印件），每月25日前报市“三旧”办，由市国土资源局每月底前录入省“三旧”改造监管系统备案。

（十三）“三旧”项目改造退出机制怎样？

已批复同意自行改造方案的项目必须一年内拆除地上建筑物，逾期未动工，已批准的改造方案失效，不得申请延期。在建筑物拆除之前市国土资源局不能为其办理变更土地用途手续。自行改造项目方案已经市“三旧”办批复并完善用地手续的，按照《国有建设用地使用权出让合同》规定的开工时间，一年内必须动工建设，不得申请延期。

（十四）出台《意见》的依据文件有哪些？

见附件二

附件：

一、关于印发鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（鹤府〔2018〕12号）

二、依据文件

1、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）.pdf